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3个月后,楼市重现“抢收潮”,房企打折、炒房客“降50万”甩卖
发表于:2020-06-26 02:31 分享至:

原标题:3个月后,楼市重现“抢收潮”,房企打折、炒房客“降50万”甩卖

进入6月,房地产市场仍然扑朔迷离,有人说涨、有人说跌。

当前的房地产大局其实已经没有太大的悬念,不管是房地产调控层面还是楼市具体发展层面,都已经向着趋稳的方向前进,调控也多次强调,要具有政策连续性和差异性,在保持“房住不炒”这一个大基调的基础上,各个城市可以制定特色手段,目标只有一个,维持房地产市场的平稳健康发展。

当此之时,不少房地产专家不淡定了,例如北师大教授董藩,再次提出“依靠房地产拉动经济”的论调,多次指出,不能没有房地产,调控应该放开。房地产对经济的带动作用远远大于零散消费的贡献度,房产依然是支柱性产业,不能不重用。

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很显然,这种声音似乎与当前一直践行的步调不一致、甚至截然相反。房地产是GDP发展的额支柱产业,这一点毋庸置疑,但是每当经济发展稍有放缓,就立刻重启这个“产业”在过去可行,现在已经不合时宜。我国的城市家庭住房拥有率已经高达96%以上,户均房产持有超过1.5套,经济学家任泽平在一份报告中研究显示,城镇存量房产多达3.11亿套,如果把所有的房子加起来,足够25亿人居住。所以逐渐烫平楼市泡沫,实现软着陆才是更重要的事情。

一方面不能舍弃房地产、另一方面不能过度消耗房地产,接下来究竟如何?先看2个方面。

1、销售上扬的同时,房企拿地积极,也预示着3个月后,楼市重现“抢收潮”,开发商房源满仓。

2020年5月份的土拍市场,已经出现了明显的分化,一二线城市的土地市场火热,成为了房企们的必争之地,但是三四线显得很萧瑟,根据数据显示,从3月1日至4月底,重点监测城市中有79块土地流拍,流拍的土地中三四线城市占比超过65%。

虽然土拍市场分化严重,但是总体一路走高。中原地产研究院数据显示,1-5月份,全国50个重点城市土地市场累计成交1.7万亿元。同比上涨8.8%,29个城市土拍超过200亿元,50个城市土拍超过100亿元,百亿门槛城市数和两百亿门槛城市数都再创历史新高。一线沿海城市的土拍市场引人注目,例如北京、杭州、上海等城市的土拍超过1000亿。

土拍整体上涨,就直接可以得出一个结论,开发商的拿地积极性正在增加,这背后暗示着房企们的资金正在从紧张转向宽裕,资金面宽裕是销售提升带来的结果,所以从这个方面而言房企们3月份以来的网络直播卖房、线上促销卖房、饥饿营销售房、打折促销等取得了一定的成效。

土地市场增长,直接带来一个结果, 3个月后,开发商房源满仓。

开发商拿地是为了建房销售,1-3月份新房供应萎缩,4-5月份拿地爆棚,也就意味着未来3-4个月市场新增住房大幅增加。根据房地产现行开发经验,基本奉行“5986”高周转模式,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。更多的房企实际执行的是“456模式”,最迟4个月开盘,经典案例中,有这么一条“开盘工期≤3个月,奖励20万元;开盘工期在3~4个月,奖励10万元”。

2、房企们信心满满,但另一方面风景不同,炒房客“降50万”甩卖、摊价”扔房,七成房企打折就是非常好的例子。

楼市总是两股风吹来,一方面市场销售热火朝天的,开发商新房成交量已经开始同比呈现正向增长了,另一方面最近市场上传出了弃房断供潮和抛房潮。

所谓的弃房断供,其实很容易理解,在我国的买房人中,超过70%是通过按揭贷款实现的,例如一套100万元的房子,买房人只需要实际支付30万元即可拿到房子,但是后续依然问题不断,买房人需要按月向银行偿还月供债务,一旦月供断掉了,无力偿还并达到了《商品房抵押贷款合同》违约条款的时候,银行会通过拍卖的方式把这套房子销售掉,弥补买房人因为断供给银行带来的资金损失。

根据某法拍网显示,2020年以来挂牌超过115万套房源,比2019年大幅增长。

另外,根据易居研究院报告显示,近期以来,TOP20房企中有70%企业的销售价格与2019年同比有下降,这也就意味着七成房企是正在悄悄进行打折促销的,不难理解,一季度失去了销售额的情况下,以价换量完成销售目标实为明智之举。

除此之外,炒房者抛售房产也多次出现,前不久就出现了一例,一位北京炒房客2年前在重庆购置180套房子,2020年5月份以来,正在(降价50万元/套)“降50万”甩卖。200万元的房子降至150万元,降幅达到25%,很少见到。

该买房吗?笔者认为开发商不好过,对买房人却是好消息。3年以来,楼市炒房水分逐渐排挤出去,给刚需留下了更充足的入市空间,LPR下行、开发商打折促销、炒房者降价出售,都可能是刚需上车的契机。